私道持分がある相続不動産の売却｜通行・再建築の確認ポイント
ピース株式会社（さいたま市不動産）
この記事の結論
相続した実家の前面道路が私道でも、それだけで売却できないと決まるわけではありません。
私道持分がない場合も同じです。まずは、次の3つを分けて確認することが大切です。
- 私道を誰が所有しているのか
- 建築基準法上、どのような道路なのか
- 人や車の通行、工事、上下水道の利用に問題がないか
確認した結果に応じて、一般の買主、投資家、隣地の所有者、不動産会社による買取などを比較します。
私道持分が見つからないからといって、すぐに安い条件で売却を決める必要はありません。まずは道路の状況を整理しましょう。
相続した実家の前面道路が私道でも、売却できる可能性はあります
親から相続した実家を売ろうとしたところ、不動産会社から「前の道が私道です」と言われることがあります。
さらに調べてみると、次のような問題が見つかることもあります。
このような状況になると、「この家はもう売れないのではないか」と不安になるかもしれません。
しかし、私道に面している不動産でも、状況を整理したうえで売却できる場合があります。
大切なのは「私道かどうか」だけで判断しないことです
私道の所有者、道路の種類、通行や工事の状況は、それぞれ別の問題です。一つずつ確認することで、売却できる可能性や適した売却先が見えてきます。
道路の状況が分からないまま売却を始めると、買主が見つかった後に追加の確認が必要になることがあります。
例えば、次のような場面です。
- 買主から私道持分について質問された
- 住宅ローンの審査で追加資料を求められた
- 建て替えの際に工事車両が通れるか分からない
- 水道管を交換するときに私道を掘れるか分からない
- 私道の所有者がすでに亡くなっていた
売却前に道路の状況を整理しておくことで、こうした問題を減らしやすくなります。
まず確認したい3つのポイント
私道に面した不動産について、最初から難しい法律をすべて調べる必要はありません。
まずは、次の3つを確認します。
01
私道を誰が所有しているか
道路全体を一人が所有している場合もあれば、近隣の人たちが共同で所有している場合もあります。
相続した土地や建物とは別に、道路部分の持分が付いていることもあります。この道路部分の所有権の割合を、一般に「私道持分」と呼びます。
02
建築基準法上、どのような道路なのか
私道だから建て替えができないとは限りません。
反対に、現在は道路のように使われていても、建て替えについて行政への確認が必要な場合があります。
03
通行や工事に問題がないか
人や車が通れるか、建築工事の際に道路を使えるか、上下水道などの工事ができるかを確認します。
現在普通に通れていても、将来の建て替えや配管工事については、別の確認が必要になることがあります。
私道の所有者と道路の種類は別の問題です
私道について特に間違えやすいのが、道路の所有者と、建築基準法上の道路の扱いを一緒に考えてしまうことです。
2つを分けて考えましょう
- 所有者の確認：その道路を誰が持っているのか
- 道路の種類の確認：建物を建てるための道路として扱われているか
個人が所有している私道でも、建築基準法上の道路として扱われていることがあります。
そのため、「私道だから再建築不可」とすぐに判断することはできません。
反対に、見た目は道路でも、建て替えができるかどうかについて行政への確認が必要な場合があります。
再建築不可物件全般については、第一弾記事の相続した実家が再建築不可だった場合の確認ポイントで解説しています。
個人所有でも建築基準法上の道路である場合があります
建築基準法では、建物を建てるための道路について、いくつかの種類を定めています。
市や県が管理する道路だけでなく、個人が所有する私道でも、一定の条件を満たして建築基準法上の道路となっている場合があります。
その代表例が「位置指定道路」です。
位置指定道路とは
位置指定道路とは、住宅などを建てるために造られ、行政から道路の位置について指定を受けた道路です。
位置指定道路であっても、道路部分を市が所有しているとは限りません。個人や周辺住民が所有したままの私道であることもあります。
さいたま市では、位置指定道路の一部を「さいたま市指定道路図」で確認できます。
ただし、インターネット上の地図だけで最終判断するのではなく、必要に応じて市の建築指導課などへ確認することが大切です。
参考となる公式情報
私道はどのように所有されているのか
私道の持ち方には、いくつかの形があります。
どの形になっているかによって、確認する資料や関係者が変わります。
一人が道路全体を所有している
道路として使われている土地を、一人の個人や一つの会社が所有している形です。
相続した実家の所有者と私道の所有者が違う場合は、どのような理由や取り決めによって道路を通っているのかを確認します。
道路を区切ってそれぞれが所有している
見た目は一本の道路でも、法務局の資料上はいくつかの土地に分かれ、それぞれ別の人が所有している場合があります。
この場合、自分の家の前だけでなく、公道へ出るまでの道路全体を確認する必要があります。
私道持分がないと売却できないのか
私道持分がなくても、売却できる場合があります
持分がないことだけを理由に、通行できない、建て替えられない、売却できないと決まるわけではありません。
私道持分がなくても、長年道路として使われている場合や、通行に関する契約・承諾がある場合があります。
土地の位置やこれまでの使われ方によって、民法上の通行に関する権利が問題になることもあります。
ただし、徒歩で通れることと、自動車や工事車両が通れることは同じとは限りません。
「今まで通れていたから大丈夫」と考えるのではなく、どのような理由で、どの範囲まで道路を使えるのかを確認することが大切です。
私道持分があっても確認が必要です
私道持分があれば、道路部分の所有者の一人であることは確認できます。
しかし、持分があるからといって、道路を自由に掘ったり、形を変えたりできるとは限りません。
道路を複数人で共有している場合は、工事内容や他の共有者への影響によって、確認や調整が必要になることがあります。
持分の有無だけで決めつけないことが大切です
「持分がないから売れない」「持分があるから何も問題がない」とは限りません。通行、工事、配管などの状況を合わせて確認します。
参考となる公式情報
売却前に確認したい私道の使い方
私道では、「現在通れているか」だけでなく、購入後の生活や将来の工事に支障がないかを確認します。
01
人や車が通れるか
徒歩だけでなく、自家用車、引っ越し車両、緊急車両、建て替え時の工事車両などが通れるかを確認します。
道幅や道路の形によっては、大きな車両が入れない場合もあります。
02
建築工事や配管工事ができるか
建て替えでは工事車両が道路を通り、水道管やガス管の交換では道路を掘ることがあります。
過去の承諾書が残っていても、現在の所有者や将来の買主にも使える内容か確認が必要です。
03
上下水道やガスを利用できるか
現在利用できていても、建て替えや設備の故障により、新しい管を設置する工事が必要になる可能性があります。
事前の通知、工事方法、費用負担などは、物件ごとに確認します。
04
道路の修理費を誰が負担するか
私道に穴が開いたときや舗装が傷んだときに、所有者や利用者が修理費を負担することがあります。
過去の取り決めや、これまで誰が管理してきたのかも確認します。
私道の調査で確認する資料
私道の問題は、一つの資料だけでは判断できないことがあります。
次の資料と現地の状況を組み合わせて確認します。
法務局の登記資料
相続した土地・建物だけでなく、道路部分の所有者、共有者、持分割合などを確認します。
法務局では、所有者や権利関係を確認する登記事項証明書のほか、土地の位置関係を確認する地図や図面を取得できます。
さいたま市などが公開する道路資料
法務局の資料だけでは、建築基準法上の道路の種類までは確定できません。
さいたま市指定道路図など、行政が保管・公開している道路資料も確認します。公開方法は自治体によって異なります。
実家に残っている契約書や承諾書
以前の売買契約書、重要事項説明書、通行や工事に関する承諾書、上下水道に関する覚書などを探します。
すべて見つからなくても、直ちに売却を諦める必要はありません。残っている資料から順番に整理します。
現地の道路状況
道路の幅、車が通れる広さ、塀や門の位置、配管設備、舗装の状態、近隣の利用状況などを確認します。
資料上の形と実際の道路が違って見えることもあるため、書類と現地の両方を見ることが大切です。
買主や金融機関が気にするポイント
買主が気にするのは、購入後に安心して住めるか、将来建て替えや修理ができるかという点です。
売却時に確認されやすい内容
- 建て替えができる道路か
- 私道持分が付いているか
- 人や車が問題なく通れるか
- 建築工事の車両が入れるか
- 上下水道の工事ができるか
- 道路の所有者が誰か
- 承諾書や覚書が残っているか
- 道路の修理費を誰が負担するか
住宅ローンを利用する場合、金融機関から追加の資料や説明を求められることがあります。
ただし、私道に面しているから住宅ローンが必ず使えないわけではありません。
審査結果は、道路の状況だけでなく、不動産の評価、建物の状態、買主の収入や借入状況、金融機関の基準などによって変わります。
私道に面した不動産の売却方法
私道に問題がある不動産でも、売却方法は一つではありません。
道路の状況や建物の状態を確認し、どの売却先が合っているかを比較します。
売却方法 01
一般の買主へ売却する
道路の種類や通行関係が整理されていれば、一般の住宅として売却できる可能性があります。
買主が判断できるように、確認できていることと未確認のことを分けて説明します。
売却方法 02
投資家へ売却する
建物を直して貸し出すことを考える投資家が、買主になる場合もあります。
投資家も、修理の可否や将来の再売却を考えるため、私道の確認が不要になるわけではありません。
売却方法 03
隣地の所有者へ売却する
隣地所有者にとって、土地を広げられる、土地の形を整えられるなどのメリットがある場合があります。
ただし、隣地所有者が必ず購入するとは限りません。連絡や条件の伝え方には配慮が必要です。
売却方法 04
不動産会社に買い取ってもらう
一般の買主への売却が難しい場合は、不動産会社による買取も選択肢になります。
売却までの時間を短くしやすい一方、一般売却より価格が低くなる可能性があります。
調査をせず、すぐに買取を選ぶ必要はありません
私道持分がないと分かっただけで、すぐに安い買取条件を受け入れる必要はありません。まずは道路の状況を調べ、一般売却、投資家、隣地、買取などの可能性を比較することが大切です。
売却先を決める前に、道路の状況を整理しましょう
私道に面した相続不動産では、最初から売却先を一つに決めないことが大切です。
確認の基本的な流れ
- 相続した土地・建物と私道の登記資料を確認する
- 私道の所有者と私道持分の有無を確認する
- 建築基準法上の道路の種類を確認する
- 実家に残っている契約書や承諾書を探す
- 通行、工事、上下水道の状況を確認する
- 確認した内容をもとに売却方法を比較する
私道の所有者が多い、亡くなった人の名義が残っている、通行について近隣と意見が合わないなど、問題が複雑なこともあります。
その場合は、不動産会社だけで判断せず、必要に応じて弁護士、司法書士、土地家屋調査士、建築士、行政などへの確認を行います。
弊社・ピース株式会社に相談できること
ピース株式会社では、埼玉県を中心に全国の難あり・ワケあり不動産について、お客様に寄り添い最後まで諦めない姿勢でお手伝いしています。
不動産全般の無料査定
道路条件や接道状況の整理を目的とした、役所・住宅ローン担保の無料調査
（一部、遠方地に関しては交通費をご相談する場合があります）
私道共有者・通路権利者・隣地関係者・その他権利者との無料交渉
投資家、隣地、一般買主など多方面にわたる売却先の紹介
再建築不可や未接道の物件は、最初の見立てを誤ると、売却価格や売却期間に大きく影響します。一方で、状況を丁寧に整理することで、高値で売却できる可能性があります。
まとめ
相続した実家の前面道路が私道でも、それだけで売却できないと決まるわけではありません。
私道持分がない場合も、持分がないという理由だけで、通行できない、建て替えられない、住宅ローンが使えないと決めることはできません。
まず確認したいのは、次の3点です。
- 私道を誰が所有しているか
- 建築基準法上、どのような道路なのか
- 通行、工事、上下水道の利用に問題がないか
確認した結果によって、一般の買主、投資家、隣地の所有者、不動産会社による買取など、売却方法を比較します。
まだ売却を決めていない場合でも、先に道路の状況だけを調べることができます。
まだ売却を決めていない段階でもご相談いただけます
私道の状況を確認してから、
物件に合った売却方法を考えませんか？
ピース株式会社では、さいたま市周辺・埼玉県内の相続不動産を中心に、道路の種類、私道持分、接道状況、行政資料、過去資料などを確認し、物件に合った売却方法を一緒に考えます。
再建築できるか分からない段階や、遠方に住んでいて相続した実家を自分で調べることが難しい場合もご相談いただけます。
さいたま市周辺・埼玉県内の物件を中心にご相談を受け付けています
※本記事は、私道に関する一般的な情報を説明するものです。実際の通行権、建築の可否、工事の可否、住宅ローンの利用可否などは、物件、自治体、契約内容によって異なります。必要に応じて、行政機関、弁護士、司法書士、土地家屋調査士、建築士等への確認が必要です。
