未接道物件は売却できる？再建築と43条2項認定・許可の考え方

未接道物件とは

未接道物件とは、一般に、建築物の敷地が建築基準法上の接道条件を満たしていない不動産を指します。

都市計画区域や準都市計画区域内では、建築物の敷地は、原則として建築基準法上の道路に2メートル以上接していなければなりません。

そのため、敷地の前に道のような空間があっても、次のような場合は未接道と判断される可能性があります。

私道の所有者や私道持分については、第二弾記事の「私道持分がある相続不動産の売却」で詳しく解説しています。

建物が建っているのに、なぜ未接道になるのか

相続した実家に現在も建物が建っていると、「建物があるのだから、当然建て替えもできる」と考える方は少なくありません。

しかし、現在建物が存在していることと、今後新しい建物を建てられることは別の問題です。

古い住宅地では、建物の建築時期、過去の許可、道路の成り立ち、敷地の分け方などが複雑に関係していることがあります。

「長年住めていたから問題ない」「固定資産税を払っているから建て替えられる」といった理由だけでは、再建築の可否を判断できません。

再建築不可となる原因全般については、第一弾記事の「相続した実家が再建築不可でした」もあわせてご覧ください。

建築基準法43条2項の認定・許可とは

建築基準法上の道路に2メートル以上接していない敷地では、原則として建築物を建てることができません。

一方で、周囲の状況や建築計画によっては、建築基準法第43条第2項に基づく「認定」または「許可」により、接道規定の適用を受けずに建築できる可能性があります。

以前は「建築基準法43条ただし書許可」と呼ばれていた制度ですが、2018年の法改正により、現在は一定のものが第1号の認定、それ以外が第2号の許可として整理されています。

不動産会社や建築関係者との会話では、現在も「43条ただし書き」「ただし書き道路」といった以前の呼び方が使われることがあります。

43条2項第1号の「認定」

第1号の認定は、国土交通省令で定められた一定の条件を満たす道と建築物について、特定行政庁が交通上、安全上、防火上および衛生上支障がないと認める制度です。

埼玉県の案内では、主な対象として、次のような条件が示されています。

認定制度では建築審査会の同意は必要ありませんが、条件に該当しているように見えるだけで自動的に認定されるわけではありません。

実際の道の状態、敷地の接し方、管理状況、建築物の用途や規模などをもとに、特定行政庁が判断します。

43条2項第2号の「許可」

第2号の許可は、敷地の周囲に広い空地がある場合など、国土交通省令で定める基準に適合する建築物について、特定行政庁が交通上、安全上、防火上および衛生上支障がないと認め、原則として建築審査会の同意を得て許可する制度です。

自治体によっては、一定の基準を満たす案件について、あらかじめ建築審査会の同意を得たものとして扱う「包括同意基準」を定めています。

さいたま市の包括同意基準について

さいたま市では、建築基準法第43条第2項第2号の許可について、一定の条件を満たす建築計画を対象とした包括同意基準を公開しています。

公開されている基準では、河川管理用の道や水路敷を道路状に整備した道、以前から一般の通行に使われている共用通路などについて、それぞれ条件が定められています。

また、通路の幅や将来の拡幅・維持管理、建物の用途・規模、敷地が通路に接する長さ、防火・避難上の安全性なども確認対象となります。

さいたま市内でも、敷地の所在する区によって問い合わせ先が北部建築指導課と南部建築指導課に分かれています。

また、さいたま市以外の埼玉県内では、県や各市の建築担当部署が所管することがあり、認定・許可の基準や相談方法は自治体によって異なります。

過去の許可や隣家の許可だけでは、再建築できると判断できません

未接道物件を売却するときに、特に間違えやすいのが、「以前も許可を受けているから大丈夫」「隣の家が建て替えられたから、自分の土地も建て替えられる」という考え方です。

43条2項の認定・許可は、原則として道や土地そのものではなく、具体的な建築計画について行われます。

過去の認定書や許可書が残っていれば、物件を調査するうえで重要な資料になります。しかし、その書類だけで、将来の買主が希望する建物を建築できると保証されるわけではありません。

また、認定・許可を受けた後に建築計画を変更する場合、変更内容によっては改めて手続きが必要になることがあります。

売却前に確認したい資料と現地状況

未接道物件は、一つの資料だけで再建築の可否を判断できないことがあります。

売却前には、法務局、行政、実家に残っている書類、現地の状況を組み合わせて確認します。

未接道が売却や住宅ローンに与える影響

未接道物件でも売却できる可能性はありますが、一般的な住宅と比べて、買主が確認しなければならない事項が増えます。

住宅金融支援機構のフラット35では、住宅の敷地について、原則として一般の交通の用に供する道に2メートル以上接することが技術基準として示されています。

ただし、未接道だからすべての住宅ローンが必ず利用できないと断定することはできません。認定・許可の状況、建物の状態、金融機関の審査基準、買主の属性などによって判断が異なります。

未接道物件の主な売却方法

未接道物件の売却方法は、再建築の可能性、現在の建物の状態、通路の権利関係、周辺土地との関係によって変わります。

重要なのは、未接道と分かった時点で、最初から安い買取だけに売却先を絞らないことです。

道路条件、過去の許認可、現在の建物、隣地との関係を整理したうえで、一般の買主、投資家、隣地、不動産会社による買取などを比較します。

未接道物件の売却前に避けたい判断

まとめ